Casă de vacanță, investiție sau loc de retragere la pensie – cum și de ce să cumperi o proprietate în străinătate

Acte și taxe pentru achiziția unei case în Cipru sau în Spania * Servicii integrate oferite de agenții imobiliare * Sfaturi înțelepte de la cumpărători care au luat și țepe, dar au și câștigat experiență

Cristina și Andrei (persoanele sunt reale, numele nu) locuiesc în România, dar au o căsuță în Grecia și un apartament în Spania. Sunt pasionați de călătorii și de diverse sporturi, iar achizițiile imobiliare în două dintre cele mai râvnite destinații de vacanță din Europa au venit firesc în viețile lor, pentru că, bineînțeles, le place și soarele. Nu sunt neapărat vânători de investiții imobiliare, filosofia lor fiind mai degrabă că „de viață trebuie să te bucuri, nu să stai în casă și să numeri bani”, dar au descoperit că proprietățile diverse le deschid noi căi de cunoaștere a lumii, altfel decât ca turiști la all inclusive.

Mai exact, cei doi își oferă casele la schimb altora care, ca și ei, dețin proprietăți în diverse locuri, și astfel ajung să călătorească și să cunoască oameni ca ei, schimbând, pentru scurte perioade, casele:

„Am călătorit astfel în multe țări și descoperit orașe întregi la pas, încercând multe lucruri, iar costurile erau aproape la fel cu cele de acasă :). Mai mult, uneori, gazdele ne-au lăsat și mașina. Ne bucurăm să invităm în Grecia familia și prietenii (în Spania încă nu am finalizat renovarea); din fericire, am avut mai multe satisfacții decât dezamăgiri. Preferam însă sistemul de home exchange (schimb de case), fiindcă astfel am cunoscut oameni ca noi, ne-am făcut prieteni, iar schimburile au fost transparente între noi, cu garanții bancare și asigurări, dar și tot ce este nevoie că să te asiguri că totul iese OK și că toți respectă regulile caselor în care stau sau pe care le pun la dispoziție altora. Adevarata valoare „tranzacționată” este încrederea”, spun Cristina și Andrei.

Casa din Grecia a Cristinei și a lui Andrei (foto arhiva personală)

Orașul din Spania în care Cristina și Andrei au cumpărat un apartament (foto arhiva personală)

De ce cumpără românii case în alte țări?

O simplă căutare pe Internet (case în Spania/Grecia/Portugalia) returnează mii de fotografii incitante cu vile cu piscine, ape azurii de mare sau panorame care pot fi admirate, dimineața la cafea, din propria casă, pentru sume cu 6-7 zerouri în coadă. Cu aceste fotografii, în care parcă nu-ți vine a crede că trăiesc muritorii, orice agenție te atrage în măruntaiele portofoliilor lor, în care se găsesc și apartamente sau case normale, situate în sate sau orașe obișnuite. Aici se găsesc oferte și pentru buzunare medii, dornice fie să exploreze locuri noi, precum Cristina și Andrei, fie doar să facă o investiție, ceva mai rentabilă decât păstrarea banilor la bancă sau la saltea.

Alt motiv pentru a cumpăra proprietăți în străinătate e mult visata „retragere” - pe care toți ne-o dorim mai rapidă decât pensia. Cele două motive (retragerea și investiția) pot coexista, mai ales dacă pensionarea e departe, iar tipul de job pe care-l aveți nu permite o distanță prea mare față de muncă. Așa s-au născut ofertele de apartamente pe care agențiile care te ajută să le cumperi, te ajută să le și administrezi și închiriezi în restul anului, când nu ai timp să stai acolo.

Indiferent de motiv sau de țara vizată, achiziția unei case în străinătate se face la fel: există reguli birocratice de care trebuie ținut cont, e bine să apelați la o agenție imobiliară și mai ales la un avocat care să vă ajute să nu picați în diverse capcane.

În țările cele mai râvnite de investitorii mici și mijlocii - cum sunt cei care vor să cumpere un apartament într-un resort sau o căsuță „modestă” – există deja servicii integrate, oferite de agenții: excursii de documentare, întâlniri cu avocați, traducători, inspectori fiscali sau chiar designeri care îți pot amenaja noua proprietate. Clientul potential e luat de mână și condus prin labirintul birocratic din țara respectivă, iar asta nu poate decât să-l atragă pe viitorul proprietar.

Practic aceste agenții te iau de la aeroport, te cazează, te plimbă prin diverse proprietăți, te încântă și, dacă te lași, în câteva zile te fac și proprietar. Se întâmplă în Spania, Portugalia sau Cipru, dar și în locuri mai exotice, cum ar fi Dubai. 

Paula Șimandan a început să cumpere apartamente în Ciprul de Nord în urmă cu câțiva ani, pentru că acolo găsise o ofertă de rate fără dobândă. „Nu aveam așa mulți bani de investit, și am început cu un studio. Acum am cinci apartamente în resorturi de lux la malul mării, pe care le închiriez tot timpul anului. Timp de 10 luni pe an e cald, dar eu închiriez apartamentele tot anul. Vara chiria merge până la 1500 de eură/lună. Iarna le închiriez rușilor – că la ei sunt -18 grade și vor să vină în Cipru la 16 grade, li se pare cald. Pentru 2-3 luni stau la 16-18 grade cu 7-800 de euro pe lună.”

Servicii oferite de agenție: excursii, consiliere și specialiști

Ca să-i ajute și pe alții să facă ca ea, doamna Șimandan a înființat o agenție cu servicii integrate, prin care le oferă potențialilor investitori în imobiliarele cipriote tot ajutorul pe care ea nu l-a primit pe tavă atunci când a cumpărat. Firma Majestic International Alliances organizează excursii aproape gratuite în Cipru pentru potențialii cumpărători, intermediază relația cu un avocat, deschiderea unui cont bancar și îl ajută pe viitorul proprietar să-și amenajeze locuința și să o administreze de la distanță.

„Doritorii trebuie să-și plătească doar avionul până acolo. Îi preluăm de la aeroport, îi cazăm la 5 stele, timp de 3-6 zile, în funcție de cât doresc să stea, le arătăm proiecte care sunt în construcție sau unele gata construite. Toate au sistem de plată fără dobândă. Trebuie să plătească doar avansul, care diferă în funcție de dezvoltator, de la 20 la 40%. Apoi tot noi le oferim și echipă de curățenie, pentru cei care vor să închirieze 10 luni pe an, echipă de check in-check out, designer care să le amenajeze apartamentul cumpărat, după cum doresc, fie de lux, fie pentru închiriere.” – explică Șimandan.

Înainte de pandemie, ea spune că avea săptămânal două-trei familii dornice să cumpere case în Cipru. Pandemia a pus o oarecare frână acestui avânt, pe de-o parte din cauza măsurilor de izolare și limitare a călătoriilor, pe de altă parte a intervenit și o reținere a oamenilor în fața necunoscutului, așa că investițiile sunt acum într-o oarecare stagnare. Nu însă și prețurile, care au crescut și în Cipru, ca în toată lumea.

Imagini din resorturile în care se pot cumpăra apartamente în Ciprul de Nord (foto Majestic International Alliances)

Pași și costuri pentru a cumpăra o casă în Ciprul de Nord

După vizita de documentare urmează birocrația și plata – dacă v-a căzut cu tronc vreuna dintre proprietățile vizitate.

1. Primul pas este să citiți bine contractul de vânzare-cumpărare. Paula Șimandan spune că ea le oferă clienților contractul pentru a-l traduce și studia acasă, poate chiar cu un avocat din România în care au încredere, și să-i facă modificările pe care le doresc;
2. Este deosebit de util, însă, un avocat local, care se va ocupa de întreaga procedură de achiziție și înscriere a casei în cartea funciară etc – onorariul e 1000 lire sterline, iar avocatul e pus la dispoziție de agenția imobiliară;
3. Apoi plătiți o taxă de 1000 de lire sterline pentru rezervarea acelei proprietăți pe care doriți s-o cumpărați – taxa vă garantează că proprietarul nu va vinde altuia cât vă ocupați să faceți actele;
4. Următoarea plată este avansul sau chiar întreaga sumă (dacă o aveți) plus restul taxelor colaterale. Acestea sunt: 0,5% taxa de timbru (pentru înscrierea în cartea funciară), TVA de 5% pentru locuințele noi (dar se plătește după un an de la achiziție). Conectarea apartamentului la utilități costă 1.500 de lire sterline, iar o taxă de mentenanță a apartamentului, dacă se află într-un resort, pornește de la 45 de lire/lunar, pentru un studio, de exemplu.

Paula Șimandan spune că se acceptă și plata cash, fără o dovadă de venit pe ultimii ani, cum se cere prin alte țări din UE, vezi Spania. În general dezvoltatorii acceptă un avans între 20-40% și restul în rate întinse pe 5 ani, fără dobândă.

5. Odată cumpărată proprietatea este recomandabilă deschiderea unui cont la una din băncile locale (cu ajutorul agenției) pentru că în acel cont veți primi atât chiria de pe urma noii proprietăți, dacă o veți închiria, dar veți plăti și utilitățile și alte taxe de întreținere, către administratorul resortului. Pentru deschiderea contului e nevoie de pașaport și contractul de proprietar cipriot, care tocmai ați devenit.
6. Apelarea la un designer pentru amenajarea apartamentului completează lista de prețuri cu încă 5000 de lire sterline.
7. Impozitul pe proprietate, însă, se plătește în lire turcești (Ciprul de Nord este sub ocupație turcă) și este relativ mic – 1,25 lire/mp – și se poate achita prin administratorul resortului, ceea ce va limita interacțiunea cu instituțiile statului cipriot.
8. După încheierea contractului ar trebui obținută și o viză de rezidență. Tot prin avocatul local se rezolvă și asta. Aici veți avea nevoie și de un cazier din România.

Prețurile apartamentelor din resorturi situate la malul mării se situează între 52.000 de lire sterline un studio și ajung la 220.000 de lire sterline un penthouse la etajul 11, cu panoramă.

Prețurile caselor/vilelor bat spre 700.000 de lire sterline, dar puteți găsi și cu 50.000 de lire căsuțe modeste în sate, tot la malul mării.

Apartamente din resorturile cipriote, ce pot fi cumpărate cu sume între 52.000 și 220.000 de lire sterline

„Un castel” în Spania sau măcar un loc de parcare

Cu o rețetă similară își atrage clienții și agenția Reality Marbella din Spania: excursii aproape gratuite de documentare, servicii complete puse la dispoziție cumpărătorilor: avocat, inspector fiscal, traducător. Bani să ai, că Spania are și ea destule oferte.

Alina Florentina, agent imobiliar la Reality Marbella, și-a dat seama de potențialul românesc al afacerii, aflând că românii sunt a patra națiune de cumpărători pe Costa del Sol, după englezi, olandezi și belgieni.

Și aici prețurile pornesc de la 50.000 de euro – un apartament obișnuit de bloc sau o casă modestă într-un orășel tipic, și ajung la multe milioane de euro o vilă cu piscină și arhitectură futuristă în apropierea mării.

Pentru cine nu are atâția bani, încă, poate urmări anunțurile internaționale din Anunțul Telefonic. De exemplu în ăsta se vinde cu doar 15.000 de euro un loc de parcare într-o clădire situată la mică distanță de Aeroportul Alicante. Probabil că e un bun start pe drumul spre o proprietate în care să și locuiești în Spania.

În Spania peste 75% dintre deținătorii de case sunt proprietari (nu 98% ca la noi, dar destul de aproape), iar aproape 7% dintre proprietăți sunt deținute de străini (sursa).

Apartament în Marbella (foto Reality Marbella)

Vilă pentru golf, Spania (foto Reality Marbella)

Pași și documente pentru cumpărarea unei proprietăți în Spania

Dacă ați făcut deja câteva vacanțe în Spania și ați pus ochii pe o zonă sau chiar pe o proprietate, precum și dacă ați fost cuceriți de vreo ofertă în urma unei vizite de documentare organizate de o agenție, iată ce urmează mai departe:

1. Alegeți vânzătorul. Dacă vă simțiți siguri pe limba spaniolă puteți încerca și să cumpărați direct de la un proprietar, dar recomandat ar fi totuși să apelați la o agenție imobiliară. Alte variante ar fi: direct de la dezvoltatorul imobiliar sau de la bancă.
2. Și în Spania se plătește o taxă de rezervare a proprietății, de până la 6000 de euro, bani care sunt incluși apoi în prețul locuinței, dar care vă garantează că proprietarul nu va vinde altcuiva până se fac actele. Spre deosebire de Cipru, aici puteți să primiți banii înapoi îndoit, în caz că proprietarul trădează.
3. Semnați „escritura” – adică o înțelegere notarială cu caracter de document atestator al dreptului de proprietate. În acest act, vânzătorul și cumpărătorul declară în fața notarului dorința de a cumpăra și vinde, precum și condițiile esențiale ale vânzării. Trebuie să includă descrierea casei, starea plății taxelor, prețul convenit, forma de plată, diverse alte documente ale casei: Certificatului energetic, dovada plății impozitelor, asigurări etc.
4. E nevoie și de un cont bancar sau de o dovadă a veniturilor obținute în ultimii doi ani, pentru cei care vor să plătească cash. Alina Florentina spune că aceasta din urmă este o măsură de siguranță contra spălării banilor.
5. Alte cheltuieli care completează prețul casei sunt: TVA (10% pentru locuințele noi), impozit/taxă de schimbare a proprietarului - la achiziționarea unei proprietăți vechi (între 6 și 10% în funcție de municipalitatea spaniolă în care e situată casa), cheltuieli notariale, de înregistrare în Registrul de Proprietate etc. – estimate cam la 13-14% din valoarea întregii proprietăți.
6. La final, când primiți cheile, trebuie să schimbați și numele proprietarului în contractele cu furnizorii de utilități.

Documentele de care aveți nevoie sunt:

• Acte de identitate
• Un NIE (adică Número de Identidad de Extranjero – sau Număr de Indentificare Fiscal pentru străini). Se obține de la orice secție de poliție din Spania, pe bază de buletin sau pașaport, cu o programare prealabilă, online.
• Un cont bancar în Spania – se face și cu ajutorul agenției imobiliare care v-a îndrumat printer proprietăți.

De asemenea, agențiile spaniole vă pot ajuta și să oferiți casa cumpărată spre închiriere și să o administrați de la distanță, dacă nu ați cumpărat-o ca să stați în ea permanent.

Altă piață deschisă pentru achiziția de proprietăți e Portugalia, unde de asemenea agenții ca Reality Marbella oferă servicii integrate. Și dacă Spania nu v-a convins încă, Portugalia sigur vă va tăia respirația (foto Reality Marbella):

Pentru că ar putea descuraja atâtea taxe și comisioane, iată care au fost cheltuielile totale făcute de Cristina și Andrei, cu cele două achiziții ale lor:

„Prima casă în străinătate a fost cea din Grecia, iar cea de-a doua proprietate, un apartament, este în Spania. Casa din Grecia, pe insula Thassos, are 45 mp (plus spațiu tehnic la subsol pe aceeași suprafață și 50 mp curte) și a costat mai puțin de 30.000 euro (cu tot cu taxe, deplasări, comisioane, avocat, notar etc.). Apartamentul din Valencia, Spania, a costat aproape 70.000 euro (inclusiv taxe și comisioane, avocat, notariat, comision imobiliar). În ambele cazuri am apelat în avans la avocați recomandați,”

Unde ne mai putem extindem investițiile și cum ne ferim de țepe

Desigur, lumea e mare, dacă nici România, Cipru, Grecia, Spania sau Portugalia nu ne mai încap, există și Dubai sau alte destinații exotice. Pentru fiecare loc ar trebui să aplicați același set de reguli de bun-simț, pe care Cristina și Andrei le-au învățat pe pielea lor, luând țepe în diverse situații:

„Țepe pot fi oriunde. Și pentru că am luat și noi țeapă (de obicei, de la prieteni bine-intenționați), am devenit extra-precauți. Pe cei mai mulți țepari și oameni de rea-credință i-am întâlnit în România (cunoscuți care doreau să facă pe seama ta, la notariate, agenții imobiliare, primării etc.), dar nu exclud că sunt și în străinătate oameni fară principii. Totuși, acolo măcar ești mai precaut prin definiție, fiindcă este o altă țară, cu alte reguli. (…) Așadar, preferăm castelele din Spania (măcar să le vizităm).

Avocatul spaniol chiar a sesizat în actele unei proprietăți un detaliu care ne-ar fi cauzat neplăceri administrative, iar astfel ne-am reorientat spre altă proprietate. Deci avocatul a meritat banii 100%.

Așadar, sfaturile noastre pentru potențialii investitori sunt:

• Fără avocat și consultanță de specialitate nu face nicio investiție, mai ales în străinătate, unde nici nu cunoști cutumele și legile! Riști să pierzi mult mai mult decât cele câteva sute de euro „economisite” cu consultanța juridică.
• Nu vă grăbiți, căutați temeinic! Mai întâi stabiliți țara și orasul, apoi zona/zonele care vă interesează. Stabiliți plusuri și minusuri, buget, aspecte la care nu doriți să faceti rabat.
• Nu plătiți nimic în avans până nu verifică avocatul actele.
• Noi nu am acordat exclusivitate unei singure agenții (se mișcă greu, rar vorbesc engleza - noroc cu spaniola noastră! -, puțini te contactează după ce completezi formulare online, aproape nimeni nu răspunde la email), iar noi nu aveam prea mult timp la dispoziție.
• Pregătiți-vă pentru un proces lung, greoi, birocratic, pe care îl veți învăța în mare parte din mers.

Cristina și Andrei și-au propus să mai cucerească o parte din lume, dar nu prin cumpărare. „Înțelegem prea bine că toți suntem în pe acest pământ, până la urmă, iar altcineva va continua să se îngrijească de acele proprietăți după ce noi nu o să mai fim. Marele câștig nu este neapărat să cumperi încă o proprietate, ci faptul că îți deschide multe opțiuni, dacă alegi cu cap și poți să călătorești, dacă jobul îți permite.”

Ceea ce vă dorim și dumneavoastră!