Cum se calculează TVA la cumpărarea unui apartament nou, înainte și după 1 august 2025

Patru condiții esențiale pentru a mai beneficia de TVA 9% la unele apartamente; Cu cât se scumpesc apartamentele după majorarea TVA; Artificii găsite de descurcăreți - cesionarea contractului

Majorarea cotei de TVA de la 9-19% la 21%, fără excepții, în achizițiile imobiliare a mai dat o palmă pieței care și așa nu se simțea prea bine. De la 1 august 2025, indiferent de valoarea sau dimensiunea casei, toți cumpărătorii vor trebui să achite cota maximă de 21% din valoarea unei achiziții noi. Așa și-a asumat guvernul răspunderea, așa plătim!

Totuși, până la 1 august 2025 se mai poate beneficia de cota redusă de 9% pentru acele locuințe noi cu valoare maximă de 600.000 de lei și maxim 120 de mp suprafață, cu câteva condiții.

Și, bineînțeles, rămân (sau ar trebui să rămână) neschimbate prețurile locuințelor vechi, la cumpărarea cărora nu se percepe TVA.

Condiții pentru a mai beneficia de TVA 9%

Trebuie spus din start că numai persoanele fizice beneficiază de TVA redus, deci cumpărarea casei NU se poate face pe firmă, ci numai pe persoană fizică.

Așadar, pentru a beneficia de TVA de 9%, trebuie îndeplinite patru condiții cumulative:

1. Antecontract de vânzare-cumpărare semnat până la 31 iulie 2025 (cu plata unui avans de minimum 20% până în acea dată*)
2. Livrarea imobilului să se facă până cel târziu la 31 iulie 2026 (o condiție greu de îndeplinit dat fiind că livrarea se face numai după recepția imobilului, făcută de autorități, deci nu ține numai de dezvoltator, ci și de primărie)
3. Locuința nouă să aibă:
• Suprafața utilă mai mică de 120 mp
• Valoare fără TVA până la 600.000 lei (~120.000 euro)

   4. CONDIȚIE IMPORTANTĂ! Cumpărătorul (persoană fizică) nu a mai beneficiat de TVA redus până acum, adică de exemplu nu a mai achiziționat o locuință cu TVA 5% sau 9% în ultimii ani.

Dacă una singură dintre condiții nu e respectată, se aplică automat TVA de 21% la valoarea de achiziție.

*Important de știut că valoarea avansului a fost modificată după data de 3 iulie 2025, deci în practică vom avea și antecontracte și avansuri semnate/achitate înainte de această dată și deci mai mici decât 20%. Și ele vor rămâne valabile până la 31 iulie 2026, ca toate celelalte.

Exemplu de calcul:

Prețul apartamentului: 500.000 lei (fără TVA)

Semnat antecontract: la 15 iulie 2025

Avans plătit: 100.000 lei (20%) până la 31 iulie 2025

Livrare: februarie 2026

Cumpărătorul nu a mai beneficiat de TVA redus înainte

TVA de 9% se aplică la toată suma (inclusiv la restul de 400.000 lei ce rămân de achitat)

Total de plată pentru locuința de 500.000 de lei va fi de 545.000 de lei, cu un TVA de 9%

Dacă nu este îndeplinită una dintre condițiile enunțate mai sus, totalul de plată va fi de 605.000 de lei. Așadar o scumpire de 10% a apartamentului cumpărat.

Cu cât se scumpesc apartamentele după majorarea TVA

Majorarea TVA va scumpi apartamentele, indiscutabil. Procentul diferă, evident, în funcție de cota de care beneficiau până acum. Scumpirile cele mai mari vor fi înregistrate la casele care până acum beneficiau de TVA redus de 9%. La restul, vorba aia, unde merge suta, va merge și mia.

De exemplu la un apartament de 150.000 de euro, TVA-ul de 19% este de 28.500 de euro, iar un TVA de 21% va fi 31.500 de euro. Posibil ca la astfel de valori, scumpirea să fie acoperită sau cel puțin pretins acoperită de dezvoltatori.

Ar trebui să rămână neschimbate prețurile apartamentelor vechi – unde vechi nu înseamnă neapărat antic, ci doar un apartament care a fost în posesia cuiva și îl revinde, deci nu este cumpărat ca nou, direct de la dezvoltator.

Mă rog, în acest caz intervin alte impozite, calculate în funcție de perioada de timp în care respectivul imobil a stat în posesia vânzătorului (maxim 3 ani sau mai mult). Găsiți explicații detaliate pentru asta aici.

Artificii găsite de descurcăreți - cesionarea antecontractului

Cum se pregătesc dezvoltatorii imobiliari pentru creșterea TVA? O întrebare la care nu se grăbesc mulți să răspundă, iar cei care o fac au numai cuvinte care nu pot fi reproduse aici :)

Totuși, pe surse și pe forumuri, pe ici pe colo, românii descurcăreți spun sau cred că au găsit soluții pentru păstrarea pentru o vreme a prețurilor actuale. De exemplu cesionarea antecontractelor încheiate acum, înainte de intrarea în vigoare a TVA de 21%.

Cum se întâmplă adesea cu legile noastre, nici această lege NU face referire expresă la cesiunea contractului, ceea ce înseamnă că interpretarea revine ANAF.

Momentan acest lucru este interpretabil și depinde de mai mulți factori. „Pentru ca noul cumpărător să beneficieze de TVA 9%, trebuie să îndeplinească aceleași condiții ca și cedentul (persoana care a semnat inițial antecontractul), iar transferul contractului să nu schimbe natura operațiunii economice inițiale”, spune notarul Bogdan Ionescu.

Adică:

–   Antecontractul a fost încheiat până la 31 iulie 2025, cu avansul plătit;

–   Livrarea are loc până cel târziu la 31 iulie 2026;

–   Cumpărătorul este tot o persoană fizică, care nu a mai beneficiat la viața lui de TVA redus pentru alt apartament.

Plus încă două condiții suplimentare:

-   Cumpărătorul să preia toate drepturile și obligațiile din antecontractul inițial, inclusiv plata avansului.

-   Contractul de cesiune să fie înregistrat legal și notificat dezvoltatorului, care trebuie să fie de acord (în practică, dezvoltatorii includ clauza asta pentru cesiune).

Riscul este însă, ca ANAF să considere că cesiunea echivalează cu un nou contract, și atunci nu se mai aplică TVA 9%, ci TVA 21% la livrare, caz în care au pierdut banii amândoi, și cedentul și cesionarul. 

Și dezvoltatorii imobiliari, din prudență fiscală, pot refuza aplicarea TVA de 9% în caz de cesiune, ca să nu fie trași la răspundere, în caz de control.

Așadar, grijă mare și atenție la ce semnați și cumpărați. Fie vă grăbiți să semnați personal un antecontract acum, cât se mai poate, fie vă pregătiți sufletește să plătiți cu 10% mai mult, din august încolo. Indiferent de decizie, găsiți pe www.anuntul.ro oferte pentru toate buzunarele.