Refinanțarea unui credit – acte, costuri, etape și brokeri

Cât costă dosarul de refinanțare; Ce condiții trebuie îndeplinite; Cum refinanțezi un credit Prima Casă; Cum crește dobânda în funcție de eficiența energetică a casei

UPDATE 2025 – Care sunt condițiile de refinanțare și ce recomandă brokerii de credite pentru 2026

Ioana N. a luat în 2012 un credit imobiliar „Prima casă”, în valoare de 67.000 de euro de la BCR, pe 25 de ani. Până în 2021, cât timp rata lunară era în jur de 1.600 de RON, a fost relativ mulțumită cu alegerea făcută, însă în ultimii ani rata a crescut considerabil, ajungând la 2.200 de RON. A decis să facă o refinanțare.

„Credeam că o să fim la adăpost de fluctuațiile ratelor, pentru că creditul era în euro, iar euro nu a variat așa de mult în acești ani, însă la dobânzi nu ne-am gândit că vor crește așa de mult. Inițial am căutat să vedem cum e cu refinanțarea asta, am mers la câteva bănci, am cerut informații, dar în final am apelat la un broker de credite, căci am văzut că nu ne descurcăm singuri”, spunea Ioana în 2023, când a făcut prima refinanțare. Azi, la final de 2025, în mijlocul încă unei furturi fiscale, se gândește la a doua refinanțare a creditului.

Brokerul Alina Predescu, de la SVN România, spune că asta ar trebui să facă orice posesor de credit, în lei sau valută, mai ales dacă are sau urmează să intre într-o etapă de rambursare cu dobândă variabilă.

Conform statisticilor de la Banca Națională a României, din cele peste 3,3 milioane de credite ipotecare, în lei sau valute, aflate în soldul băncilor comerciale la mijlocul anului 2025, peste 2,2 milioane sunt împrumuturi sunt cu dobândă fixă, în lei. În 2026 urmează să se încheie etapa de trei ani, cu dobândă fixă, negociată pentru creditele acordate sau refinanțate în 2023, și trecerea la dobânda variabilă, formată din indicele IRCC plus marja băncii, ceea ce va însemna o creștere destul de mare a ratelor.

„Eu le recomand clienților mei un credit cu dobândă fixă pe 5 ani, pentru că securizezi bugetul pe o perioadă mai îndelungată. Lucrurile nu se anunță bune, nici în următoarele șase-opt luni, IRCC a fost 5,5 s-a dus la 6,06, deci viitorul imediat nu arată bine. Dacă mai punem și fluctuațiile cursului valutar... Deci sugestia mea pentru clienți este asta”, recomandă brokerul Alina Predescu.

Refinanțarea unui credit e scumpă și nu rentează întotdeauna

Desigur că refinanțarea nu este o operațiune ușoară și mai ales ieftină. De multe ori costurile adunate pentru toată birocrația ajung să depășească valoarea unei rate sau chiar două din credit.

Cu titlul de exemplu, refinanțarea unui credit la altă bancă decât cea care a acordat creditul initial implică următoarele costuri:

-    Comision analiză dosar – 0-900 de RON (unele bănci nu-l percep)

-    Taxa de evaluare a proprietății – 600-1.000 de lei/apartament în bloc, 1.000 de lei/casă

-    Taxe notariale – în funcție de valoarea creditului

Iar acestea nu sunt singurele costuri ocazionate de refinanțarea unui credit. Pot interveni unele și la banca de la care vrei să pleci. Ăsta este și un motiv pentru care oamenii nu se înghesuie prea mult la refinanțări, pentru că îi sperie birocrația și, de ce să nu recunoaștem, nu au nici o cultură financiară minimală. În general, după cum a observat și brokerul Alina Predescu, oamenii preferă să-și ia informațiile și să urmeze exemplele prietenilor sau rudelor, chiar dacă aceia au făcut sau nu o alegere bună.

Unele bănci oferă bonusuri clienților ca să-i atragă să-și mute creditele la ele. Altele promit acoperirea totală a costurilor. „Băncile oferă de regulă un bonus de 2.000 de lei. Garanti Bank de exemplu plătește toate taxele, nu dă doar o sumă fixă. Dacă vreau să refinanțez un credit de 400.000 de lei, taxele notariale sunt, în funcție de sumă, foarte mari. Dar nu înseamnă că Garanti e și cea mai bună variantă pentru refinanțare, din punct de vedere al dobânzii oferite. Deci depinde la ce se bucură clientul, la costuri zero de refinanțare sau la o dobândă bună pe următorii ani”, explică brokerul Alina Predescu.

Ce face un broker de credite și tu nu poți face?

Înainte de a fi broker de credite, Alina Predescu a lucrat într-o bancă. Spune că atunci nici nu avea o părere bună despre brokeri pentru că i se părea că nu fac mare lucru. Schimbând tabăra, a înțeles mai bine care este rolul brokerului. Ea îi ajută acum și pe cei care vor să ia un credit, dar și pe cei care vor să refinanțeze unul pe care simt că nu-l mai pot duce.

„Eu trebuie să cunosc toate produsele băncilor, ca să-i pot oferi o soluție potrivită clientului. Îi dau trei soluții, nu una singură, pentru că nu toate produsele sunt similare și se potrivesc oricui. Sunt clienți care au venituri din dividende și chirii, iar nu toate băncile sunt dispuse să crediteze luând în calcul aceste tipuri de venituri. În plus, brokerul îl scutește pe client de toată birocrația și bătaia de cap. Noi ne ocupăm și de actele de proprietate, le verificăm, ulterior le trimitem către bancă”, explică Alina Predescu.

Dar sunt și bănci care nu acceptă brokeri, ca intermediari, și atunci rolul acestora se rezumă la a-l consilia pe client, demersurile birocratice în relație cu banca fiind făcute doar de acesta.

Cine-l plătește pe broker?

Îl plătește banca, iar acest lucru, spune Alina Predescu, nu afectează în vreun fel clientul. Adică banca nu adaugă acești bani în soldul clientului. „Cu toate astea am avut clienți care au aflat de la mine de o ofertă bună a unei bănci și s-au dus direct acolo, singuri. Ei cred că banca le bagă comisioane ascunse dacă lucrează cu un broker, dar nu e deloc așa. Banca își face bugetele și prevede plata brokerilor fără să afecteze ofertele clienților”.

Așadar, nu e mai scump cu brokerul, e la fel de scump ca de obicei :)

Se poate refinanța și creditul Prima Casă, dar după aia nu mai e Prima Casă

O informație de folclor care circulă de multă vreme este dacă creditele Prima Casă sau Noua Casă se pot sau nu refinanța, știut fiind că în cazul lor există niște restricții puse de Fondul Național de Garantare. Răspunsul brokerului este categoric DA, dar…

„Cei care au credite Prima Casă e bine să facă acest pas al refinanțării, pentru că la ei merge din ce în ce mai rău cu ratele și dobânda variabilă. Din păcate în cazul acelor credite nu poți să faci o retenție în profotoliu, adică să refinanțezi la aceeași bancă, cu dobândă fixă în loc de variabilă, decât dacă schimbi cu totul creditul, într-unul ipotecar normal, și banca să-ți ofere o dobândă fixă pe cel puțin trei ani. Asta deoarece Prima Casă este un program al guvernului, nu al băncii”, spune brokerul Alina Predescu.

Ea consideră că e păcat că încă nu există un program guvernamental Prima Casă cu dobândă fixă, pentru că ar fi mare nevoie de un astfel de produs, în condițiile în care actualul program guvernamental e cam în moarte clinică, din lipsă de clienți. Predescu spune că din ce știe, numai Garanti Bank oferă momentan o astfel de variantă – credit Prima Casă cu dobândă fixă - dar diferența de dobândă este suportată de bancă.

„Garanti Bank au acest produs de dobândă fixă la Prima Casă – de 5,97% în primii 3 ani și pe urmă 1,98+IRCC. Avans de 5%, pentru un imobil în valoare de până la 70.000 de euro. Pentru imobilele cu valoare mai mare crește avansul la 15%”, arată Predescu.

Așadar, dacă aveți un credit din categoria Prima Casă, îl puteți refinanța, de fapt schimbând-ul complet cu altul ipotecar, cu dobândă fixă, acordat de banca la care sunteți deja sau de alta, și fără să mai fie statul implicat în el, ca garant. Momentan este singura posibilitate de a scăpa de ratele cu dobânda variabilă. 

Atenție! Alina Predescu atrage atenția că creditele Prima casă se pot refinanța și în primii 5 ani. Interdicția e doar de închiriere și de vânzare.

Credit în lei sau în valută?

În condițiile în care dobânda fixă este similară, atât la creditele în lei, cât și în valută, Alina Predescu spune că nu vede motivul pentru care cineva ar dori să aleagă un credit în valută. 

„În plus, creditarea în valută e foarte restrictivă, sunt alte condiții ale gradului de îndatorare. De exemplu la creditele în lei gradul de îndatorare din venit e de 45%, pe când la euro este de până la 20-25%, deci primești mai puțini bani, iar dobânda la euro e tot 5%. Deci de ce m-aș duce pe euro? Creditarea pe valută a picat”, crede brokerul Alina Predescu.

Când ar trebui să te preocupe refinanțarea creditului

Există câteva elemente care ar trebui să te facă să te gândești la o refinanțare a creditului:

• Dacă ai un credit pe 30 de ani, la început ai cea mai mare dobândă și atunci e perioada propice să faci rambursări anticipate și refinanțare. Alina Predescu spune că primii 15 ani sunt cei mai buni ca să faci refinanțare și rambursări. Dacă ai cu ce;
• Dacă îți crește venitul - „Sunt clienți care au dorit să refinanțeze, dar n-au putut pentru că la o dobândă crescută de la 3% (cât era când au luat creditul) la 8-9% cât e acum, li se calcula un grad de îndatorare mai mare și aveau nevoie și de venituri crescute”;
• Dacă te deranjează foarte tare rata (asta te deranjează de la început, dar vine un moment când chiar n-o mai poți suferi);
• Sau diverse alte situații punctuale.

Brokerul Alina Predescu spune că e important și ca piața imobiliară să nu scadă între timp, iar valoarea apartamentului pentru care ceri refinanțarea să crească măcar un pic. Dacă valoarea proprietății scade, nicio bancă nu-ți va refinanța un credit mai mare decât valoarea casei. Ca creditat trebuie să îndeplinești în continuare criteriile de eligibilitate, la fel și proprietatea trebuie să-și mențină un indice LTV atractiv – LTV înseamnă loan to value este un indicator folosit in industria bancară și reflectă ponderea valorii creditului în totalul valorii de piață a garanției, adică a proprietății respective.

„Dacă apartamentul valora 80.000 de euro când l-am cumpărat, iar piața a scăzut, nu pot obține refinanțare, pentru că proprietatea nu mai acoperă creditul, vine evaluatorul și îmi trebuie ca proprietatea să fie cel puțin 70% din credit”, explică Predescu.

Cine plătește dosarul de refinanțare?

Clientul plătește întotdeauna, cu excepția cazului în care vreo bancă decide să atragă creditați de pe piață acoperind costurile, ca în cazul expus la început. Pentru un credit de 250.000 de RON costurile de refinanțare se duc la un 2.000-2.500 de RON, spune Predescu. „Unele bănci au și comision măricel pentru a-și da acordul ca să pleci de la ei. E o taxă de 200-500 de RON pe care o percep ca o taxă pentru rambursare anticipată, deși nu au voie. Așa că au denumit-o comision pentru acord....”.

Eficiența energetică a casei scade dobânda creditului

O noutate apărută după schimbarea legislației, în 2023, și adoptată între timp de toate băncile, este condiționarea valorii dobânzii de clasa energetică a casei cumpărate cu creditul respectiv.

De exemplu, Predescu spune că BCR oferă 4,79% dobândă fixă pentru imobilele care au clasa energetică A sau B, emis începând cu data de 16.02.2023 (adică asta implică panouri solare, pompe de căldură etc, deci un consum energetic foarte mic), plus un bonus de 2.000 de lei de refinanțare. Predescu spune că asta este o ofertă foarte bună, căci alte bănci au exclus alte clase energetice. De exemplu Reiffeisen are 4,7% dobândă fixă, dar numai pentru imobile clasa energetică A, iar dacă clasa energetică e mai slabă, dobânda crește cu încă 0,4 puncte procentuale.

Ce acte îți trebuie pentru refinanțarea unui credit ipotecar?

Dacă vizita la banca unde vreți să refinanțați creditul s-a încheiat cu un acord, adică v-a dat aprobarea financiară pe baza venitului, că veți primi refinanțarea, atunci veți avea nevoie de următoarele acte suplimentare:

- Acord de refinanțare de la banca de la care vreți să plecați

- Acord de refinanțare de la FNGC dacă e un credit Prima sau Noua casă

- Raportul de evaluare a imobilului – pentru care aveți nevoie de:

-    Certificat energetic

-    Releveu

-    Documente de proveniență

-    Cadastru

-    Intabulare

-    Extras Carte Funciară

- Opinie notarială - Evaluatorul trimite la bancă sinteza de evaluare și toate documentele merg spre aprobare la Departamentul juridic. După ce aprobă și juridicul, banca îi cere notarului un extras de autentificare pentru semnarea contractului de vânzare-cumpărare.

- Banca vă cere să faceți și asigurări de locuință (PAD și o poliță facultativă) și să aduceți dovada plății integrale a asigurărilor;

Se stabilește ziua semnării la notar a actelor, iar după semnarea contractului de credit și a contractului de vânzare-cumpărare, banca face viramentul bancar vânzătorului casei. Notarul trebuie să ceară un document de la vânzător că și-a primit banii și astfel se încheie epopeea, care uneori poate dura și mai mult de o lună de zile. „Dacă e Prima Casă, sub 30 de zile nu se poate rezolva, din cauza aprobărilor de la FMGC”, punctează Predescu.

Poți refinanța creditul la aceeași bancă?

Se poate și ar fi chiar recomandabil, căci în cazul ăsta se scutesc toți banii ăștia mulți percepuți de ambele bănci, una pentru acordul de plecare și alta pentru întocmirea dosarului de refinanțare. Se numește „retenție la portofoliu” și este practic aceeași procedură, dar nu mulți clienți sunt informați că se poate. Uneori se schimbă dobânda variabilă cu una fixă sau invers.

În acest caz brokerii de credite nu mai sunt primiți, banca relaționează direct cu propriul client, dar acesta poate fi consiliat în privat de un broker, care-i poate face un calcul și-i poate spune cum anume să pună problema la bancă.

Borkerul Alina Predescu spune că spre deosebire de situația din 2023-2024, când refinanțarea se făcea mai degrabă la altă bancă, acum lucrurile s-au mai schimbat. Băncile au înțeles și ele mai bine că merită să-și păstreze clienții, acceptând să le refinanțeze creditele, decât să-i piardă pentru că se duc la alte bănci. Prin urmare, spune Alina Predescu, „acum funcționarii din front office au obligația de a le face o ofertă de refinanțare clienților cu credite ipotecare, ca să nu-i piardă, deci majoritatea refinanțărilor se petrec la aceeași bancă”.

Oricum, e bine deci să rețineți această sintagmă: „retenție la portofoliu”, pentru când vă duceți să discutați cu ofițerul ăla de credit.

De câte ori poți refinanța un credit?

Nu există limită. Nervi să ai și bani de refinanțare, căci piața e plină de bănci și fiecare vrea să-i ia clienții celeilalte.