Adina Moldovanu - Birou Notarial Bucuresti

Vânzarea unui teren extravilan agricol difera de vânzarea oricarui tip de teren intravilan. De asemenea, vânzarea terenului extravilan cu categoria de folosinta agricol diferita de vânzarea terenului extravilan cu categoria de folosinta padure, în acest din urma caz devenind incidente dispozitiile Codului Silvic si ale art. 1746 Cod Civil.

3.1. Care sunt terenurile pentru care se cere procedura preemptiunii în baza Legii 17/2014?

Nu intra sub reglementarea Legii 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vânzarii terenurilor
agricole situate în extravilan si de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societatilor ce detin în administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinatie agricola si înfiintarea Agentiei Domeniilor Statului încheierea altor acte juridice decât de vânzarea si nici vânzarile care au ca obiect terenurile agricole situate în intravilan si terenurile care formeaza un singur imobil, identificat printr-un singur numar cadastral, compuse partial dintr-o suprafata majoritara aflata în intravilan, cu categoria de folosinta curti-constructii, si partial în extravilan, cu destinatie agricola.
De asemenea, nu este necesara respectarea dreptului de preemptiune prevazut de art. 4 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 la încheierea unei conventii având ca obiect înstrainarea posesiei asupra unui teren agricol din extravilan.

3.2. Cine sunt preemptorii?
Titularul dreptului de preemptiune are dreptul sa cumpere cu prioritate un bun.
Înstrainarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea conditiilor de fond si de forma prevazute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicata, cu modificarile ulterioare, si a dreptului de preemptiune, la pret si în conditii egale cu cele prevazute în oferta, în urmatoarea ordine:

a) preemptori de rang I: coproprietarii, sotii, rudele pâna la gradul al treilea si afinii pâna la gradul al treilea, în aceasta ordine;
b) preemptori de rang II: proprietarii investitiilor agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei, irigatii exclusiv private, aflate pe terenurile ce fac obiectul ofertelor de vânzare si/sau arendasii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzarii se afla investitii agricole pentru culturile de pomi, vita-de-vie, hamei si pentru irigatii, prioritate la cumpararea acestor terenuri au proprietarii acestor investitii;
c) preemptori de rang III: proprietarii si/sau arendasii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzarii;
d) preemptori de rang IV: tinerii fermieri;
e) preemptori de rang V: Academia de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si unitatile de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, organizate si reglementate prin Legea nr. 45/2009 privind organizarea si functionarea Academiei de Stiinte Agricole si Silvice «Gheorghe Ionescu-Sisesti» si a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii si industriei alimentare, cu modificarile si completarile ulterioare, precum si institutiile de învatamânt cu profil agricol, în scopul cumpararii terenurilor agricole situate în extravilan cu destinatia strict necesara cercetarii agricole, aflate în vecinatatea loturilor existente în patrimoniul acestora;
f) preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/resedinta situat/situata în unitatile administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitatile administrativ-teritoriale vecine;
g) preemptori de rang VII: statul român, prin Agentia Domeniilor Statului.

3.3. Cine sunt potentialii cumparatori, conform Legii 17/2014?

Potentialii cumparatori sunt definiti ca fiind persoane fizice sau juridice care îndeplinesc anumite conditii legale pentru a dobândi, înainte altor persoane, dreptul de proprietate terenurilor agricole extravilane prin cumparare.
În cazul în care titularii dreptului de preemptiune nu îsi manifesta intentia de a cumpara terenul, înstrainarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face catre persoanele fizice sau juridice cu respectarea mai multor conditii cumulative (de exemplu, sa aiba domiciliul/resedinta situat/situata pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani anterior înregistrarii ofertei de vânzare; sa desfasoare activitati agricole pe teritoriul national pe o perioada de cel putin 5 ani, anterior
înregistrarii acestei oferte; sa fie înregistrate de autoritatile fiscale române cu minimum 5 ani anterior
înregistrarii ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan etc).
În cazul neexercitarii dreptului de preemptiune, potentialii cumparatori pot depune la primarie un dosar care sa cuprinda documentele doveditoare privind îndeplinirea conditiilor în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucratoare.

3.4. Când se poate vinde terenul extravilan catre orice persoana?

În cazul neexercitarii dreptului de preemptiune, daca niciunul dintre potentialii cumparatori, în termenul
legal, nu îndeplineste conditiile pentru a putea cumpara terenul agricol situat în extravilan, înstrainarea acestuia prin vânzare se poate face catre orice persoana fizica sau juridica, în conditiile Legii 17/2014.

3.5. Cât dureaza procedura preemptiunii?

Obtinerea documentelor necesare vânzarii unui teren extravilan agricol poate dura minim 90 de zile (se asteapta expirarea termenului de 45 de zile de la afisarea ofertei, la care se adauga si termenul de 30 de zile pentru depunerea ofertelor potentialilor cumparatori si termenul necesar obtinerii avizelor Ministerului Apararii Nationale si Ministerului Culturii, dupa caz).