Amplasament: Autostrada A1, Km 33.5, Floresti-Stoenesti (Giurgiu)
Suprafata Totala Teren: 199.725 mp (aprox. 20 Ha)
Proprietar: Persoana Fizica (Unic Proprietar)
________________________________________
1. Aplicarea Indicatorilor Urbanistici Oficiali (POT si CUT)
Conform reglementarilor urbanistice generale pentru dezvoltari industriale si logistice din lungul Coridorului logistic A1, indicatorii de referinta se aplica integral la suprafata totala din acte (199.725 mp), independent de servitutile tehnice existente pe parcela.
• POT Maxim Estimat (Procent de Ocupare a Terenului): 50%
o Capacitate teoretica de amprenta la sol a cladirilor: \(199.725 \text{ mp} \times 50\% = \mathbf{99.862 \text{ mp}}\)
• CUT Maxim Estimat (Coeficient de Utilizare a Terenului): 1.0 – 1.2
o Suprafata totala desfasurata permisa (inclusiv mezanine/birouri): \(\mathbf{199.725-239.670}\text{\ mp}\)
________________________________________
2. Bilant Teritorial si Gestiunea Restrictiilor Tehnice
Desi terenul prezinta constrangeri fizice (Culoar LEA 400 kV si Groapa de imprumut), configuratia geometrica a parcelei (front extins de 535 ml la A1) permite o optimizare masterplan de aproape 100% a indicilor urbanistici.
Restrictiile tehnice se suprapun perfect peste dotarile obligatorii de infrastructura impuse de normele ISU, de mediu si de urbanism, dupa cum urmeaza:
A. Zona Edificabila Curata (Fundatii Hale / Depozite)
• Suprafata Neta Construibila: ~105.642 mp (reprezentand 52,8% din totalul terenului).
• Aceasta zona este complet libera de sarcini si este impartita in doua sub-zone compacte, paralele cu autostrada, ideale pentru configurarea unor corpuri de hale logistice clasa A de mari dimensiuni.
• Concluzie: Spatiul fizic curat (~105.642 mp) acopera in totalitate necesarul pentru amprenta maxima permisa de POT (99.862 mp).
B. Zona Restrictiilor – Utilizata ca Infrastructura Obligatorie
Orice parc logistic modern necesita alocarea a 45-50% din teren pentru functiuni conexe non-edificabile. Restrictiile acestui teren absorb aceste cerinte fara a sacrifica din suprafata utila a halelor:
1. Culoarul de Siguranta LEA 400 kV (74 metri latime):
o Utilizare optima: Conform normelor Transelectrica, aceasta zona este ideala pentru amenajarea parcarilor extinse pentru TIR-uri si autoturisme, platformelor de intoarcere, drumurilor de incinta si a spatiilor verzi/perdelelor forestiere obligatorii.
2. Groapa de Imprumut (aprox. 2 Ha):
o Utilizare optima: Autorizarea oricarui PUZ industrial impune stocarea si managementul apelor pluviale prin construirea unui bazin de retentie masiv. Groapa existenta reprezinta o excavatie gata executata, reducand masiv costurile dezvoltatorului cu lucrarile de terasamente si decopertare pentru bazinul pluvial.
3. Zona de Protectie A1 (Fasia de 50 metri de la autostrada):
o Utilizare optima: Zona verde de aliniament, drumuri interioare de circulatie secundara si branding/Showroom exterior (vizibilitate maxima la trafic fara structuri grele cu fundatie).
________________________________________
3. Conectivitate Rutiera si Avantaj Competitiv (Risc CNAIR Redus)
Terenul beneficiaza de acces prin drumul de exploatare adiacent care se conecteaza direct in Nodul Rutier Oficial de la km 30 (Palanca / Bolintin-Vale).
• Impact economic: Se elimina costul si riscul birocratic critic de a solicita CNAIR aprobarea unui nou acces direct din autostrada (benzi de accelerare/decelerare noi).
• Accesul logistic pentru traficul greu (camioane/TIR) este pre-configurat, legal si operational prin nodul existent.
________________________________________
4. Concluzie de Investitie
Proprietatea ofera un randament geometric excelent pentru un dezvoltator logistic. Cumparatorul poate edifica un proiect de ~95.000 mp de hala amprenta la sol, utilizand zonele restrictionate tehnic exact pentru parcarile, drumurile si bazinele pe care oricum ar fi fost obligat prin lege sa le construiasca.