Se poate construi o casă fără autorizație?

Ce este avizarea tacită în construcții și la ce se aplică? Când e nevoie de un proiect de construcție făcut de un specialist? Cum vor autoritățile să modifice legea pentru obținerea Autorizației de Construire

Un răspuns a la Radio Erevan la întrebarea din titlu ar fi da, se poate, dar să nu fie casă, ci maxim un garaj sau altă anexă gospodărească :)

Răspunsul mai detaliat se găsește momentan în mai multe legi și ordonanțe de urgență, plus un proiect de modificare a tuturor, care așteaptă de mai bine de un an aprobarea Parlamentului. Așadar, zvonurile care se tot aud, cum că la țară se pot construi case de maxim 150 de mp, doar cu un nivel (adică parter) fără Autorizație de Construire, deci și fără un proiect întocmit de un specialist, deocamdată sunt doar bârfe, însă e drept că ele se bazează pe unele promisiuni făcute de politicieni. Dar se mai bazează și pe realitatea din teren care arată că, în special la țară, construiește fiecare cum îl taie capul, fără să pățească nimic.

Bârfele astea au primit un imbold nou, în ultimele luni, când Guvernul a emis o ordonanță prin care a scurtat termenele de emitere a avizelor necesare obținerii Autorizațiilor de Construire, introducând totodată și termenul de „avizare tacită” în caz că aceste termene nu sunt respectate. Adică ce nu se respectau până acum legile și regulamentele în vigoare, să vedem de acum ce dezmăț o să fie.

Ce este avizarea tacită în construcții și la ce se aplică?

Ordonanța de Urgență (OUG) nr. 31 din 30 aprilie 2025 simplifică oarecum stufoasa birocrație din domeniul avizării construcțiilor, prin introducerea avizării tacite, care în termeni populari înseamnă că dacă autoritatea nu v-a emis documentul cerut în 15-30 de zile, atunci puteți considera că l-ați obținut tacit. Evident, nu orice document, căci există și excepții.

Ordonanța modifică două legi importante care guvernează sectorul construcțiilor, și anume Legea 350/2001 și Legea 50/1991. Cine a încercat să-și facă o casă în ultimele decenii ar trebui să le știe.

Modificările la Legea 350/2001 se referă la proiectele care necesită un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) sau un Plan Urbanistic de Detaliu (PUD) pentru a stabili condițiile de construire. Aceste planuri vizează de regulă construcțiile mari sau ansamblurile rezidențiale. Conform noii ordonanțe, autoritățile vor fi obligate să analizeze documentația depusă pentru un PUZ sau PUD în maximum 30 de zile de la depunerea de către beneficiar. În aceeași perioadă trebuie să ceară beneficiarului să completeze sau să-și clarifice documentația, și în maximum 15 zile după acele 30 de zile de analiză (deci în total maximum 45 de zile) să emită un aviz de oportunitate – adică dacă e de acord sau nu cu acel plan.

În caz că autoritățile nu emit acest aviz în termenul legal, totuși el NU se consideră primit tacit, deci va trebui ca beneficiarul să-l aștepte... până vine.

În cazul altor avize și documente, însă, acordul tacit se poate prezuma după expirarea termenelor, după cum urmează:

Termen general pentru autorități – 30 de zile: Majoritatea avizelor și acordurilor necesare pentru aceste PUD și PUZ trebuie eliberate și ele în maximum 30 de zile de la depunere. Există excepții cu termene specifice pentru autoritățile de protecția mediului (maximum 15 zile de la încheierea procedurilor de mediu), monumente istorice (maximum 30 de zile de la analiza în comisie), comisii de specialitate (maximum 15 zile de la analiza în comisie) și ISU (maximum 15 zile).

Fără condiționări: Noua ordonanță le interzice autorităților statului să vă ceară să obțineți un aviz înainte de altul. Cu excepția avizului de oportunitate și a avizului arhitectului-șef, toate avizele se solicită concomitent.

Fără documente suplimentare: Este interzisă solicitarea de documente sau informații care nu sunt expres prevăzute în metodologiile specifice.

O singură solicitare de clarificări: Dacă documentația pe care ați depus-o este incompletă, autoritățile sunt obligate să vă transmită o singură dată, printr-o singură adresă, toate condițiile și solicitările de modificare, completare sau clarificare, cu o justificare clară. Nu mai merge cu depui azi un document și mâine îți mai cere altul că s-au răzgândit…

Termen de completare a dosarului: Aveți la dispoziție maximum 60 de zile pentru a transmite răspunsul sau documentația revizuită către autorități.

Avizarea tacită extinsă: Dacă autoritățile nu cer alte documente sau clarificări dar nici nu emit avizele/acordurile (cu sau fără condiții) în termenele legale enumerate mai sus, documentația depusă de beneficiar se consideră completă și corectă, iar avizele se consideră acordate tacit.

Procedura de aprobare poate continua, deci, pe baza dovezii înregistrării inițiale și a unei declarații pe propria răspundere.

Excepție importantă: Aprobarea tacită NU se aplică pentru avizele de la instituțiile din Sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională.

Comunicare electronică: Emitenții de avize sunt obligați să le transmită în format electronic, în ziua eliberării.

Fără taxe multiple: Pentru planurile urbanistice inițiate de beneficiari privați, este interzisă perceperea de taxe sau tarife multiple în etapa de avizare. Taxele achitate la prima depunere rămân valabile.

Modificări în procedura obținerii Autorizației de Construire

Modificările la Legea nr. 50/1991 vizează termenele de obținere a Autorizației de Construire (AC), care vor fi următoarele:

-   Pentru avizele și acordurile necesare Autorizației de Construire - maximum 15 zile de la depunerea solicitării. Cu excepții similare celor de la urbanism (mediu, monumente istorice, comisii de specialitate, Autoritatea Aeronautică Civilă Română) au termene specifice, cuprinse între 15 și 30 zile.

-   O singură solicitare de clarificări: Ca și la urbanism, solicitarea de revizuire/completare a documentației poate fi făcută o singură dată, cu justificare.

-   Aveți maximum 60 de zile pentru a răspunde la solicitările de clarificări/modificări. După care autoritatea trebuie să emită avizele în 15 zile sau o respingere justificată.

Dacă avizele necesare AC nu sunt emise sau clarificările/completările nu sunt solicitate în termenele legale, documentația este considerată completă, iar avizele se consideră acordate tacit. Autorizația de construire poate fi emisă fără aceste avize, pe baza dovezii depunerii și a unei declarații pe propria răspundere.

Singura excepție: Avizele de la instituțiile din Sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională NU pot fi considerate tacit acordate.

-   Termenul de emitere a Autorizației de Construire (AC): este de maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete.

În regim de urgență: Pentru proiectele private, AC poate fi emisă în 7 zile lucrătoare, cu perceperea unei taxe de urgență stabilite de consiliile locale/județene. AC poate fi transmisă și prin mijloace electronice.

Noile termene și proceduri prevăzute de OUG 31/2025 se aplică și proiectelor de avizare/autorizare care erau deja în derulare la data intrării în vigoare a ordonanței (30 aprilie 2025). Termenele noi încep să curgă de la această dată.

Rămâne de văzut cum se va aplica concret această ordonanță în realitate, dacă ținem cont de datele din viața reală, care arată timpii mari de obținere a unei Autorizații de Construire în marile orașe ale țării. De exemplu timpul pentru obținerea unei Autorizații de Construire variază de la 53 de zile în Oradea, 172 de zile la Cluj, 211 zile la București și 382 de zile în Iași, în timp ce finalizarea recepției la finalizarea lucrărilor de construcții durează 30 de zile în Craiova, în comparație cu 66,5 zile în Constanța. Datele sunt de aici.

Când e nevoie de un proiect de construcție făcut de un specialist?

Răspuns: în prezent în toate cazurile este nevoie de un proiect, nimeni nu ar trebui să-și construiască casa după ureche, fie ea și urechea unui meșter. Din păcate asta se petrece destul de des în realitate, mai ales în zonele rurale, unde „băieții” plecați la muncă afară, în construcții, consideră că au dobândit suficientă „expertiză” ca să-și ridice singuri casele, odată întorși în țară. Uneori lucrurile sfârșesc prost, dar în cele mai multe cazuri rezultă niște case în care, cât de cât, se locuiește. 

Și pentru că a constatat că realitatea asta bate filmul în care „autoritățile impun cu fermitate legea”, undeva sus la Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației (MDLPA) s-a produs un proiect stufos, de peste 300 de pagini, prin care s-ar putea pune în acord viața cu legea. Mai exact ar mai lăsa și legea un pic de la ea, că doar n-o fi foc că oamenii ăia își construiesc casele fără proiect și fără avize, nu?! 

Conform proiectului noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, aflat în dezbaterea Parlamentului de vreun an de zile, o serie de construcții ar putea fi scutite de Autorizație de Construire, în anumite circumstanțe, adică unele pot fi făcute fără să notifici deloc primăria, altele au nevoie de niște avize sau notificări, chiar dacă formal nu urmează procedura autorizării. Câteva exemple pe scurt:

-   Închiderea balcoanelor la bloc (durere veche a românului, încă din comunism)

-   Schimbarea destinației unor spații, cu condiția să nu deranjeze vecinii

-   Amenajarea unor garaje, anexe sau alte construcții în curtea proprie, tot cu condiția să nu deranjeze vecinii

-   Construirea unei case de un nivel (parter) de maximum 150 mp

Detaliile de mai jos sunt informații din proiectul de lege, deci NU sunt încă în vigoare!

Condițiile pentru construirea unei case într-o zonă rurală fără Autorizație de Construire, dar cu o notificare simplificată

Totuși, chiar și în proiectul ăsta de lege, oamenii nu sunt absolviți cu totul de depunerea unor documente la primărie. Se poate construi o casă fără AC, dar tot mai are nevoie de câteva avize. Vorbim de construcții făcute strict în zone rurale, în special în afara zonelor protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice, deci chiar și aici e nevoie de o notificare prealabilă către primărie. Se numește Procedură simplificată (cu notificare obligatorie). Adică omul se duce la primărie și zice că vrea să-și facă casă. Primăria se uită la zonă (probabil și la om) și este obligată să-i spună, în 15 zile, dacă e OK să înceapă sau trebuie totuși să vină cu un proiect.

Ce se poate construi mai exact cu această notificare, și cu condiția ca noua construcție să respecte reglementările de urbanism (acolo unde sunt):

-   O singură casă unifamilială pentru uz personal: adică o casă parter fără subsol, cu o suprafață totală desfășurată de maximum 150 de metri pătrați, situată în zone rurale. Proiectul spune că aceste construcții ar trebui să se facă totuși după niște modele standardizate furnizate de autoritățile publice centrale sau locale, cu sprijinul Ordinului Arhitecților din România, respectând specificul local și bazate pe concursuri de soluții. Adică îți pune la dispoziție primăria niște modele din care să alegi, și nu mai trebuie să plătești tu un proiect făcut de un architect, special pentru tine. Iar modelul ăla ar trebui respectat și în realitate.

-   Un garaj/anexă gospodărească, bucătărie de vară sau pergolă – aici lucrurile sunt mai relaxate oricum la țară, cu excepția cazului că vreun vecin invidios te pârăște la primărie, poți să-ți faci în curtea proprie și centrală nucleară.

Avize necesare pentru a fi scutit de Autorizația de Construire:

Chiar dacă nu are nevoie de AC, noua construcție tot va avea nevoie de niște avize: un studiu geotehnic și un studiu topografic pentru a adapta proiectul standardizat la condițiile specifice ale amplasamentului. E amuzant că proiectul noii legi prevede studiul geotehnic obligatoriu, dar în prezent în realitate el nici nu este cerut în zonele alea rurale la care se face referire. Adică de regulă nu-l cere primăria, ci eventual vreun inginer structurist mai conștiincios, care chiar vrea să știe dinainte în ce fel de pământ înfige fundația aia.

Apoi beneficiarul lucrării trebuie să afișeze la loc vizibil un „panou de identificare a investiției la începerea construcției”. La final, recepția casei se face între executant și beneficiar și trebuie înregistrată în Registrul Național al Construcțiilor, adică o entitate care e și ea promisă de prin 2023, dar nerealizată încă, în subordinea Inspectoratului de Stat în Construcții. Această înregistrare ar fi necesară pentru înscrierea ulterioară a construcției rezultate astfel în Cartea Funciară și intabularea proprietății. 

În aceste cazuri, întreaga responsabilitate pentru respectarea reglementărilor de urbanism și a standardelor tehnice aplicabile pentru lucrările la casa respectivă revine beneficiarului și executanților. Adică dacă cade casa pe ei legiuitorul poate spune că și-au făcut-o cu mâna lor, ceea ce așa și este. Firește, proiectul mai menționează că notificarea servește ca o auto-declarație a beneficiarului că sunt îndeplinite condițiile pentru construirea bazată exclusiv pe notificare.

Lucrări care nu necesită nicio formalitate (fără autorizație, fără notificare) 

Anumite lucrări de construcție pot fi realizate totuși fără nicio autorizație sau notificare prealabilă către autoritățile administrației publice locale în cazuri expres definite. Cu toate acestea, chiar și în aceste cazuri, respectarea reglementărilor de urbanism și a standardelor tehnice aplicabile pentru calitatea construcției este obligatorie. Dar e neclar dacă te și controlează cineva. Cel mai probabil nu.

-   Reparații la clădiri rezidențiale unifamiliale de până la două niveluri (parter + etaj): Se pot face așadar, fără autorizație, reparații sau înlocuiri de tencuieli, vopsele, finisaje sau pardoseli interioare, atâta timp cât acestea nu modifică sistemul structural al acoperișului (terasă/acoperiș în pantă).

-   Schimbarea de folosință: Este permisă fără formalități numai dacă nu necesită lucrări de construcție/demolare care ar necesita altfel o autorizație și dacă respectă documentația de urbanism aprobată pentru utilizări permise.

Cam asta se știe momentan despre intenția autorităților de a simplifica procedurile birocratice de autorizare a construcțiilor. Rămâne de văzut cum anume va ieși din mâinile parlamentarilor noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor. Vom reveni cu informații atunci când legea va fi promulgată și proceduri mai clare vor intra în vigoare.