Ce schimbă Legea Nordis în imobiliare

Pentru cumpărători: avansuri mai mici, înscrierea promisiunii de vânzare în Cartea funciară; Pentru dezvoltatori: finanțări mai dificile; Pentru toată lumea: prețuri mai mari în imobiliare; Punctele slabe ale legii

Fix un an i-a luat parlamentului să adopte o lege, ca urmare a unei investigații jurnalistice, care dezvăluia o schemă infracțională în imobiliare: schema Nordis. Pare mult, dar de fapt este incredibil de scurt timpul în care statul român s-a mișcat, de data asta, în folosul cetățenilor săi. Merită salutat.

Inspirată de cazul dezvoltatorului Nordis, noua lege votată de Parlament la 12 noiembrie 2025 își propune să aducă mai multă siguranță și transparență în relația dintre cumpărător și dezvoltator. Este un răspuns la lacunele legislative existente în domeniul imobiliar românesc, care au făcut posibile vânzările multiple ale aceluiași apartament și folosirea banilor cumpărătorilor în alte scopuri decât construirea imobilului promis.

Președintele României a promulgat-o în data de 5 decembrie 2025 și, conform prevederilor din ea, legea intră în vigoare la 30 de zile de la publicarea în monitorul oficial. Deci, conform acestei socoteli, Legea Nordis se va aplica începând din ianuarie 2026.

Ce probleme vechi rezolvă …

Înainte de această lege, piața imobiliară din România era un soi de Est sălbatic. Un cumpărător de bună-credință se afla într-o poziție vulnerabilă, în raport cu dezvoltatorul, mai ales dacă dorea să cumpere un apartament „pe hârtie” (neconstruit încă). Dezvoltatorul îi putea cere un avans de 50%, 70% sau chiar 90% din prețul total, fără nicio garanție reală.

Cu banii încasați de la zeci de clienți, dezvoltatorul putea începe un alt proiect imobiliar sau îi putea cheltui în alte scopuri. Dacă dezvoltatorul intra în faliment, banii cumpărătorilor erau, de cele mai multe ori, pierduți. Mai mult, același apartament putea fi promis și vândut mai multor persoane simultan, o practică frauduloasă greu de prevenit, după cum a fost explicat în investigația Recorder.

… și ce probleme noi creează Legea Nordis?

Legea Nordis a fost creată pentru a pune capăt acestor practici abuzive, în principal limitând drastic sumele plătite ca avans de către cumpărători. Totodată, prin același mecanism, de limitare a avansurilor, legea îi dezavantajează pe dezvoltatorii care, de bună credință, făcuseră din acest sistem un stil de afaceri: construcțiile pe banii altora, evitând să ia credite de la bănci. Prin urmare, influența noii legi asupra pieței imobiliare va fi posibil mult mai agresivă decât se crede momentan, întrucât mulți din dezvoltatori vor fi nevoiți fie să se orienteze spre credite bancare, fie să iasă din piață. Și totul pentru că unul dintre ei a jucat necinstit.

Principalele schimbări aduse de Legea Nordis

Avansul de maxim 50%

Înainte de Legea Nordis - avansul NU era reglementat. Dezvoltatorii puteau cere oricât, chiar și 80-90% din valoarea apartamentului înainte chiar de începerea construcției, iar cumpărătorii adesea plateau pentru a obține reduceri de 10 sau 20% din total.

După Legea Nordis - Maximum 50% din prețul casei poate fi plătit înainte de finalizare, în tranșe relativ clare (pe cât de clară poate fi o lege românescă). Legea introduce noțiunea de rezervare a unei locuințe, înainte de promisiunea de vânzare cumpărare. Prețul rezervării nu poate depăși 5% din prețul casei, iar rezervarea este valabilă maximum 60 de zile, timp în care ar trebui să se semneze promisiunea de vânzare-cumpărare. Dacă aceasta nu se semnează, exclusiv din vina dezvoltatorului, atunci avansul de 5% dat la rezervare trebuie rambursat de dezvoltator în maximum 30 de zile. Apoi, alte limite sunt prevăzute astfel: cel mult 25% la finalizarea structurii de rezistență și maxim 20% la finalizarea instalațiilor. Deci în total nu se poate plăti mai mult de 50% din valoarea finală a apartamentului înainte de recepția finală.

Utilizarea banilor

Înainte de Legea Nordis - Banii erau la discreția dezvoltatorului și cu ei se putea finanța orice, de la alt proiect al firmei până la cheltuieli diverse ale acționarilor firmei, pe sistemul: firma sunt eu!

După Legea Nordis - Apare contul bancar dedicat proiectului. Banii din avansuri intră într-un cont special, folosit exclusiv pentru construcția proiectului respectiv, iar firma nu poate dispune de ei pentru alte cheltuieli. Sancțiunea pentru folosirea banilor în alte scopuri este de 1% din cifra de afaceri din anul precedent, dar este o sancțiune ușor de ocolit, vedeți mai jos cum. 

Protecție în caz de faliment

Înainte de Legea Nordis - Cumpărătorul era considerat un creditor obișnuit, cu șanse minime de a-și recupera banii, în cazul falimentului dezvoltatorului.

După Legea Nordis - Cumpărătorul devine creditor privilegiat, având prioritate la recuperarea banilor, după stat.

Transparență

Înainte de Legea Nordis - Notarii aveau posibilitatea să consemneze în cartea funciară o promisiune de vânzare-cumpărare, totuși nu toți o făceau, dovadă procedura prin care Nordis a putut vinde același apartament mai multor persoane, pentru că promisiunile de vânzare nu erau mereu înregistrate.

După Legea Nordis - Înscriere în Cartea funciară este obligatorie. Promisiunea de vânzare se notează în Cartea Funciară, prevenind vânzările multiple. În plus, și dezvoltatorul este obligat să noteze în cartea funciară autorizația de construire a imobilului și să dezmembreze fiecare apartament din el.

„Dezvoltatorul este responsabil de finalizarea proiectului imobiliar și poate promite înstrăinarea unității individuale din cadrul condominiului viitor sau locuinţei individuale viitoare, numai după notarea autorizației de construire în cartea funciară, realizarea operațiunii de preapartamentare pentru condominiile viitoare și deschiderea cărților funciare pentru unitățile individuale reprezentând bunuri viitoare, în condițiile Legii cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare”. (noua prevedere a Art 22, alineatul 2 din Legea 10/1995, modificată prin Legea Nordis)

Totuși, chiar și cu această prevedere, rămâne în continuare valabilă procedura pe care oricine o are la îndemână, ca înainte de a semna o promisiune de vânzare-cumpărare să verifice personal dacă respectiva construcție figurează sau nu în cartea funciară – și anume prin cererea unui extras de Carte funciară, care costă 20 de lei. E utilă această măsură de prevedere, pentru că de regulă promisiunile de vânzare se semnează la notarul agreat de dezvoltator, nu la cel agreat de cumpărător, așa că puteți să fiți siguri cu doar 20 de lei.

Citiți și cum poate fi verificată legalitatea unui proiect imobiliar ÎNAINTE de a semna antecontractul.

Controlul plăților

Înainte de Legea Nordis - Era inexistent. Dezvoltatorul cheltuia banii cum dorea, și s-a văzut asta.

După Legea Nordis - Semnătura dirigintelui de șantier este obligatorie. Plățile din contul dedicat imobilului respectiv se fac doar cu aprobarea dirigintelui de șantier. Asta este, însă, și un punct slab sau cel puțin discutabil al legii.

„Sumele achitate de cumpărător ca avans în cadrul promisiunii de vânzare/promisiunii de cumpărare/promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare
se depun într-un cont bancar distinct al dezvoltatorului, dedicat edificării proiectului pentru care s-a plătit avansul, și pot fi cheltuite de acesta numai în scopul dezvoltării respectivului proiect și numai cu ștampila „bun de plată” a persoanei responsabile/dirigintelui de șantier, pentru partea de rezistență maxim 25% din preț și ulterior finalizării acesteia, pentru partea de instalații maxim 20% din preț.” (noua prevedere a Art 22, alineatul 6 din Legea 10/1995, modificată prin Legea Nordis)

Principalele lipsuri și neclarități ale Legii Nordis

Deși bine-venită, legea are câteva puncte slabe care ar putea genera probleme în aplicare. Iată câteva dintre ele:

1. Lipsa asigurărilor pentru dezvoltatori - Legea permite dezvoltatorilor să ceară avansuri mai mari doar dacă oferă o poliță de asigurare care să garanteze finalizarea proiectului. Problema este că, în prezent, astfel de produse de asigurare nu există pe piața din România ca ofertă standard, după cum admit reprezentați ai firmelor de asigurări din piață. Fără aceste produse, legea creează un blocaj financiar: dezvoltatorii nu pot accesa o finanțare mai flexibilă, iar piața devine rigidă. Spre deosebire de Spania sau Franța, unde garanțiile bancare sunt obligatorii și o practică uzuală, România a introdus în lege o condiție fără a se asigura că există în piață și produsul necesar pentru asta. Probabil asigurările pentru dezvoltatori vor apărea ulterior, ca o nevoie clară a pieței.

2. Sancțiuni ineficiente și portițe de evitare - Amenda pentru folosirea în alte scopuri, a banilor strânși din avansuri, este de 1% din cifra de afaceri din anul anterior. Această sancțiune este practic inutilă în cazul firmelor nou-înființate (SRL-uri pe proiect, cum practică mulți dezvoltatori), care nu au, așadar, un istoric fiscal și, deci, nicio cifră de afaceri în anul precedent. Un dezvoltator poate, teoretic, să înființeze o firmă nouă pentru fiecare proiect și să evite această amendă. O soluție mult mai eficientă, propusă de experți în dezbaterile pe marginea legii, ar fi fost introducerea răspunderii penale pentru administratori (fals în declarații), ceea ce ar fi descurajat mult mai puternic orice tentativă de fraudă.

3. Mecanisme de control insuficiente și conflict de interese - Legea prevede că plățile din contul dedicat se fac cu aprobarea dirigintelui de șantier. Însă, de cele mai multe ori, dirigintele de șantier este angajatul sau colaboratorul direct al dezvoltatorului. Acest lucru creează un conflict de interese evident, deoarece dirigintele poate fi presat să aprobe plăți chiar dacă lucrările nu corespund calitativ sau nu au atins stadiul necesar. Sistemul nu prevede un mecanism de control independent, așa cum este rolul notarului în Germania, de exemplu, care are puterea de a bloca tranzacția dacă nu sunt îndeplinite condițiile legale. Fără un arbitru independent, această măsură de control riscă să devină o simplă formalitate.

4. Neclarități - facerea legilor neclare pare să fie deja o amprentă a parlamentul nostru, și nici Legea Nordis nu e o excepție. De exemplu în privința avansului de 20% plătibil „pentru partea de instalații”, este neclar la care fază a construcției se referă legea, întrucât termenul general de instalații are mai multe conotații într-o construcție: se poate referi la instalațiile generale ale imobilului sau la instalațiile finale ale apartamentului, care de regulă înseamnă și finalizarea acestuia. Ori la finalizarea apartamentului deja nu mai are rost să vorbim despre avans ci deja de plata integrală.

Cum este afectat modelul de afaceri al dezvoltatorilor?

Modelul de afaceri tradițional, prin care un dezvoltator lansa un proiect cu un capital propriu minim și se baza pe avansurile mari (uneori de peste 70%) pentru a finanța construcția, devine practic imposibil sub noua lege. Impactul este major și se resimte pe mai multe planuri. Pe grupurile de discuții imobiliare părerile sunt împărțite cu privire la noua lege, dar există și un numitor comun: faptul că piața se va profesionaliza cu ajutorul acestei legi, pentru că vor dispărea dezvoltatorii fără putere financiară.

Asta sună bine în teorie, dar practica ne-a arătat că firma Nordis nu era catalogată drept un dezvolator fără putere financiară, dimpotrivă, avea chiar și o oarecare putere politică, dacă ne gândim la ce funcții a ocupat soția unuia dintre acționari. Dar să facem abstracție de trecut și să privim spre viitor. Câteva dintre urmările noii legi ar fi:

1. Nevoia de capital propriu sau finanțare bancară va crește exponențial. Dezvoltatorul nu mai poate folosi banii clienților pentru a demara construcția. El trebuie să aibă suficienți bani proprii sau o linie de credit de la o bancă pentru a finaliza cel puțin structura de rezistență, moment în care poate încasa o tranșă mai consistentă de la cumpărători – acel 25%. Acest lucru reprezintă o barieră uriașă la intrarea pe piață pentru dezvoltatorii mici sau pentru cei noi, favorizându-i pe cei mari și bine capitalizați.

2. Costuri și timp suplimentar înainte de a putea încasa vreun ban. Înainte de a putea semna promisiuni de vânzare și a încasa avansuri, dezvoltatorul trebuie să parcurgă etape noi și costisitoare, precum preapartamentarea și deschiderea cărților funciare individuale pentru fiecare viitor apartament. Aceste proceduri birocratice adaugă luni de zile la durata proiectului și costuri care înainte nu existau în faza incipientă. Pentru că până la Legea Nordis se vindeau apartamente chiar înainte de a exista o autorizație de construcție pentru blocul respectiv.

3. Dispariția flexibilității financiare. Prin obligativitatea folosirii unui cont dedicat, dezvoltatorii nu mai pot jongla cu banii între diferite proiecte. Un proiect profitabil nu mai poate susține demararea altuia nou. Fiecare proiect trebuie să fie sustenabil financiar de sine stătător, ceea ce impune o planificare mult mai riguroasă.

4. Creșterea prețurilor finale. Toate aceste costuri suplimentare – de capital, birocratice, administrative – se vor reflecta, cel mai probabil, în prețul final al locuințelor. Dezvoltatorii vor fi nevoiți să își acopere cheltuielile mai mari, iar acest cost va fi transferat către cumpărător. Așadar, deși mai sigură, achiziția unei locuințe noi ar putea deveni mai scumpă. Dar asta deja se adaugă la un șir lung de cauze care au dus la scumpirea continua a imobiliarelor. Dacă tot sunt scumpe, măcar să fie și sigure.

Viața ne va arăta câtă eficiență are Legea Nordis în combaterea și prevenirea cazurilor precum cel care a generat-o. Mai rămâne ca și justiția să se miște măcar la fel de rapid cum a făcut-o parlamentul, cu privire la pedepsirea vinovaților acestei scheme, dar deja asta pare să intre la categoria vise.